Защита приоритетного права залогодержателя
Исполнение обязательства в полном объеме, право и обязанность каждого хозяйствующего субъекта вступающего во взаимоотношения с контрагентами. Зачастую это остается лишь декларативной нормой, не...
Исполнение обязательства в полном объеме, право и обязанность каждого хозяйствующего субъекта вступающего во взаимоотношения с контрагентами.
Зачастую это остается лишь декларативной нормой, не имеющей достаточной юридической силы без подкрепления обеспечением исполнения. Законодательством предусмотрено множество видов обеспечения (неустойка, залог, гарантия поручительство, залог, задаток, удержание). У каждого из перечисленных видов обеспечения есть свои удобные преимущества для применения для той или иной ситуации. Наиболее практичным видом из всех вышеуказанных является залог, хотя на практике в качестве вида обеспечения он получил наибольшее применение в основном в банковской сфере. Являясь самым действенным рычагом влияния на должника, тем не менее в других сферах не нашел своего практического применения.
Залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение требований - дает гарантию на незыблемость и первоочередность рассмотрения и учета его прав при рассмотрении споров. В практике применения данной нормы имеются определенные «подводные камни», однако при грамотном применении норм законодательства они являются небольшими и преодолимыми препятствиями.
Специфичность положения залогодержателя определяется рядом аспектов.
В первую очередь это то, что залогодержатель обладает правом, но возможность реализации этого права возникает, в будущем и только при условии соблюдения определенных условий и требований к предъявлению этого права.
Во-вторых, как уже отмечалось, это право получения удовлетворения своих требований из стоимости залога преимущественно перед иными кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.
Если первое определенным образом навевает скуку, при представлении того, что для получения удовлетворения своих требований необходимо направить в определенные сроки ряд уведомлений, предварительно зарегистрировав их в уполномоченном органе, опубликовать объявления, провести торги, и если не повезет то и не одни. То второе ложится бальзамом на душу залогодержателя охваченную гневом негодования на недобросовестного должника. Ведь выполнив все требования по процедуре, и продав залог, деньги можно получить в качестве полного исполнения обязательств должника. Однако данное право зачастую в виду специфики практики исполнения решений судов и «корпоративности» подхода к вопросам регистрации обременений регистрирующими органами не всегда реализуется.
Безусловно, когда у должника один кредитор, причем в одном лице являющийся залогодержателем, ни каких препятствий кроме, возможной отсрочки по ходатайству перед судом о проведении торгов, и в идеале наличии покупателя не может быть. Ну еще возможная «нервотрепка» по поводу использования должником своего права на обжалование процедуры проведения торгов, до и только.
Совсем иная картина, когда к залогодателю предъявляются требования иных кредиторов. Причем, учитывая, что недвижимость наиболее предпочтительный и ликвидный вид имущества, а в случаях отсутствия иного – единственный, это то на что естественно подает глаз кредитора. Вот в этой ситуации у залогодержателя – обладателя преимущественного права перед иными кредиторами должника и возникают проблемы. Причем зачастую эти проблемы на столько не разрешимы, что все прелести «преимущественного права» меркнут и носят декларативный характер.
Примером двусмысленности положения залогодержателя может служить ситуация, когда уже по вступившему в законную силу решению суда на залоговое имущество наложен арест.
Более того, на имущество, арестованное в порядке исполнения решения суда, может быть обращено взыскание. Исключением из этого правила являются лишь жилищные ипотечные займы.
Одним обязательным условием при продаже имущества для полного удовлетворения всех предъявленных должнику требований, необеспеченных залогом, должно происходить «с соблюдением установленных гражданским законодательством прав залогодержателя». В идеале понимается, что законодатель обязал исполнителя соблюдать права залогодержателя.
При этом законодателем указанной формулировкой абсолютно не конкретизируется, какие права залогодержателя должны быть соблюдены. Не может идти и речи о правах предусмотренных ст.265 Гражданского кодекса, предоставленных, в том числе и залогодержателю имущества, поскольку данное, хотя формально и «нарушение» права, но происходит в рамках требований законодательства, а именно на основании решения суда. Так значит все таки предусматривается право изложенное в п.1 ч.1 ст.299 Гражданского кодека, все тоже пресловутое право преимущественного требования, так как иными нормативными документами и в частности Законом «Об ипотеке недвижимого имущества» ни чего иного о правах залогодержателя не говорится.
И вот тут практика реализации данной нормы закона довольно разнообразна и «соблюдение установленных гражданским законодательством прав залогодержателя» сводится к праву залогодержателя обжаловать действия судебного исполнителя по процедуре ареста и реализации имущества должника, либо право залогодержателя обращения в суд за реализацией залога в судебном порядке.
Невольно задаешься вопросом - в чем же преимущество удовлетворения требований перед иными кредиторами? А вот норм регламентирующих процедуру реализации данного права залогодержателя в подобной ситуации не предусмотрено. Порядок очередности, предусмотренный ст.ст.72-73 Закона «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей», где залогодержатель является кредитором третьей очереди, может быть применен в отношении залогодержателя только лишь в рамках исполнительного производства, т.е. свое право залогодержателя последний должен подтвердить вступившим в законную силу решением суда. По крайней мере такого мнения придерживаются органы исполнения судебных решений.
В связи с этим судебные исполнители советуют обращаться в суд с иском о взыскании по обязательству, объясняя логику данного действия тем, что таким образом залогодержатель становится в ряд кредиторов и именно в этом случае, можно считать залогодержателя «преимущественным кредитором». Объясняется это просто, обязательностью судебных актов для всех без исключения государственных и иных органов вне зависимости от формы собственности. То есть признание права иного кредитора помимо залогодержателя на получение исполнения путем взыскания на имущество на основании решения суда имеет главенствующее положение перед основанным всего лишь на договоре залога праве залогодержателя. И доводы свои основывают со ссылкой ст.3 Закона «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» регламентирующей порядок применения законодательства об исполнительном производстве, которой определено, что исполнительное производство осуществляется в соответствии с нормами, действующими во время совершения исполнительных действий.
И практика защиты прав в данном случае при несогласии с такой трактовкой закона далеко не однозначна.
Но до того как воспользоваться правами залогодержателя, нужно произвести регистрацию возникновения обременения, ибо лишь только после регистрации можно считать себя таковым. Не в даваясь в подробности регистрации, и не перечисляя весь перечень необходимых документов для этой процедуры, хотелось отметить, что и на данной стадии реализации своих прав, пока еще номинальный залогодержатель сталкивается с не менее сложными проблемами.
Статьей 5 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривается залог как вид обременения, подлежащий регистрации, а правило обязательности регистрации возникновения данного вида обременения, устанавливается гражданским законодательством.
Казалось бы, что может быть проще - залог подлежит обязательной регистрации, порядок регистрации прописан в законе, подавай документы да регистрируй. Но при наличии притязаний иных кредиторов, да еще и заявленных посредством подачи иска и наложенного ареста, в регистрации залога или внесенных изменений в договор залога будет оказано. Формулировка отказа со ссылкой на п.п. 4 ч.1 ст.31 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проста и лаконична – «при наличии обременении, которые исключают государственную регистрацию права». Тем самым регистрирующий орган уверенно стоит на своем мнении, что арест будь то арест, наложенный судом, судебным исполнителем либо иным государственным органом по своей юридической силе выше иных обременений права. Тут снова сыграла свою роль обязательность исполнения актов государственных органов – причем в данном случае, уже не берется во внимание, какого именно органа судебного либо иного. Причем принцип верховенства закона и предполагаемая добросовестность, разумность и справедливость при осуществлении прав не берутся во внимание. Безусловно, суд, правоохранительные органы, судебные исполнители наделены полномочиями по принятию решений об ограничении прав граждан и юридических лиц, но все это должно происходить в рамках закона и в точном и единообразном исполнении его норм.
Регистрирующий орган, при наличии ареста на недвижимом имуществе, отказывая в регистрации залога, волен зарегистрировать арест по любому иному требованию. А требование, основанное на договоре залога, уже не может быть зарегистрировано, поскольку ограничено арестом, а значит считаться преимущественным, поскольку не прошло обязательной регистрации.
Следует оговориться, что заключение договора залога между сторонами происходит только в случае когда залогодатель обладает правом распоряжения имуществом, т.е. только в случае если на недвижимости на момент заключения сделки не имелось ни каких обременений. Технически это оформляется довольно просто, по информационной справке выданной регистрирующим органом проверяется отсутствие обременений и притязаний на объект сделки залога. Естественно предположить, что в случае наличия притязаний тем более зарегистрированных, тем более на основании актов государственных органов, сторона в сделке принимающая имущество в залог откажется от своих намерений.
Рассматриваемые в данной статье случаи отказа предусматривают собой отказы в регистрации залога, которые получены, залогодержателем добросовестно предполагавшим, что принимает имущество в залог без обременений, а обременения эти возникли в промежутке времени между заключением договора и передачей его на регистрацию.
По причине стечения всех злосчастных обстоятельств, приходится залогодержателю, вернее, если точно выразится, лицу, принимающему имущество в залог, обжаловать действия регистрирующего органа по причине отказа в регистрации.
Доводы уполномоченного органа, непреклонно стоящего на своем сводятся к следующему. Акты судебных органов обязательны для всех без исключения государственных органов, и если суд наложил арест, значит наложил ограничение на правомочие правообладателя на владение, пользование и распоряжение имуществом. Заключая договор залога, собственник распорядился своим имуществом, чем нарушил имеющееся ограничение в правах. Ссылаясь на это обстоятельство, регистрирующий орган считает обоснованным отказ в регистрации.
Но при этом не берется во внимание то, что залог, равно как и арест подлежат обязательной регистрации и в Главе 5 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регламентирующей особенности регистрации отдельных видов прав, в соответствующих статьях определяющих порядок регистрации ареста и залога указывается, что регистрация их осуществляется по общим правилам и основаниям. Таким образом, вне зависимости от наличия зарегистрированных ранее обременений уполномоченный орган обязан произвести регистрацию всех поданных на регистрацию обременений. Тем самым обеспечивается учет всех притязаний на имущество собственника, а значит и соблюдение прав всех кредиторов. Это тем более верно, так как ч.6 ст.7 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что зарегистрированные в правовом кадастре права (обременения прав) на недвижимое имущество имеют приоритет над незарегистрированными, приоритет ранее возникших прав (обременений прав) устанавливается по дате возникновения права в соответствии с гражданским законодательством.
Тем самым законодатель предоставил право или если правильней сказать обязал уполномоченный регистрирующий орган вести реестр требований кредиторов предъявляющих требования к собственнику имущества путем обращения взыскания на него.
В виду этого практика отказов залогодержателям, как участникам договорных отношений связанных с регистрацией обременений в виде залога, по причине наличия ареста противоречит требованиям норм законодательства.
Может возникнуть резонный вопрос об отказах в регистрации дополнительных соглашений к уже зарегистрированному договору залога. Ссылаясь на ранее озвученное правило приоритета возникновения прав установленное ч.6 ст.7 Закона, они также подлежат регистрации, но при обращении взыскания и реализации имущества учитываться будут уже после требований обеспеченных арестом суда или исполнителя, т.к. зарегистрированы были позже.
Только в последнее время добросовестному залогодержателю удается в подобного рода спорных ситуациях положительно для себя разрешать разногласия с регистрирующими органами и отстаивать во всех судебных инстанциях свои нарушенные права на регистрацию обременения.